Fine della recessione immobiliare globale

Guardando il mercato statunitense nella qualità di leadership delle tendenze globali, è possibile affermare che la maggior parte dei paesi è riuscita a superare la fase più critica del settore immobiliare; rimangono sacche di incertezza in alcune aree che, per

effetto di un mancato completamento della regolamentazione locale, offrono il fianco a movimenti di prezzo ‘pilotati' dagli operatori domestici. E' il caso del ‘continente cinese' che ha comunque portato avanti una serie di importanti riforme fiscali e del credito i cui effetti positivi sono stati evidenti nei dati pubblicati più di recente.

Mercato abitativo in Usa

I dati macroeconomici statunitensi indicano un ottimo contributo del settore immobiliare che ritorna ad essere un motore nella crescita economica del paese. Definitivamente archiviata la crisi finanziaria del 2008, causata proprio dallo scoppio della bolla immobiliare (l'implosione dei prestiti ‘subprime'), il mercato abitativo ha vissuto fasi alterne prima di una vera ripresa.  L'indice medio dei costi di case negli ultimi anni (US Median Priced Existing Single-Family Home) ha visto una crescita lineare: dopo aver toccato un minimo nel 2011 di 166,200 US$, è cresciuto a 177.200 US$ nel 2012, a 197.400 US$ nel 2013 e raggiunto i 208.900 nel 2014; il dato più recente, aprile 2015, è stato di 221.200 US$. I prezzi si sono riallineati, e il mercato sembra continuare nel suo cambiamento strutturale: meno acquisti e più affitti. Quello che gli analisti mettono in luce è un cambiamento strutturale nella necessità di possedere o meno una propria casa e nella tipologia dell'abitazione preferita: il tasso di proprietà è passato dal 69,4% del 2004, all'attuale 63,8%, mentre sono preferite le "multifamiliari" rispetto alle soluzioni "singole".

I Millennials preferiscono la casa dei genitori

La nuova tendenza è rappresentata dall'arrivo nel mercato dei Millennials, la generazione nata nell'intervallo degli anni '80 e 2000; il rallentamento della formazione di nuove famiglie crea esigenze abitative diverse. Le ragioni non sembrano concentrarsi sulla minore partecipazione al lavoro, all'aumento delle spese di alloggio in deciso fermento e a standard di credito più severi per le richieste di prestiti. Le analisi più immediate vedono quali nuovi fattori strutturali, il ritardo di età nei tempi di contrazione dei matrimoni, il perseguimento di una maggiore istruzione e la logica di un modello sociale che consente ai giovani di mantenere il proprio appoggio abitativo presso la casa dei genitori per tempi più lunghi, e la possibilità di spostarsi senza il problema del doppio affitto. Per questa generazione la scelta di acquistare casa viene percepita marginalmente, mentre è evidente l'esigenza di utilizzare i contratti di affitto come soluzione ordinaria anche se di breve termine.

Per i Baby Boomers le case da "pensionato"

L'esigenza di possedere una casa è invece più concreta nella generazione dei Baby Boomers che vogliono stabilità e confort di vita: il picco dei possessori di abitazioni è nella fascia dei settantenni. Ora il primo gruppo di Baby Boomers compirà 70 anni proprio nei prossimi anni e questo potrebbe sostenere il mercato delle compravendite. Quello che i costruttori stanno indicando è che la domanda di nuove abitazioni è indirizzata alle "multifamiliari" rispetto alle abitazioni "singole", da sempre privilegiate. Le persone in età di pensione tendono a spostare la loro attenzione di acquisto verso i centri di villeggiatura con clima mite, attrezzati di buoni servizi sanitari e assistenziali, ma anche di strutture di benessere ed intrattenimento.

26 giugno 2015

Corrado Caironi – Investment Strategist di R&CA